¿Cómo calcular la ganancia ocasional en Colombia por la venta de un inmueble?

Al vender una propiedad en Colombia, es crucial entender cómo esta transacción afecta tu declaración de renta, ya que la diferencia entre el precio de venta y el costo de adquisición original se considera ganancia ocasional. Este concepto no solo influye en tus obligaciones tributarias, sino que también puede representar una oportunidad para planificar mejor tus finanzas personales.

¿Qué es la ganancia ocasional?

La ganancia ocasional se refiere a esos ingresos que no son frecuentes y se derivan de eventos no recurrentes, como la venta de una propiedad. Algunos ejemplos de ganancia ocasional en Colombia incluyen ganar la lotería o, en este caso, la diferencia entre el valor de una vivienda vendida y el precio con el que fue comprada. Específicamente, en la venta de inmuebles, la ganancia ocasional se genera cuando la venta de una propiedad produce un ingreso significativamente mayor al costo original de adquisición o al valor fiscal actualizado.

Según Sandra Villanueva, gerente de Metrocuadrado, "La ganancia ocasional se refiere a esos ingresos que no son frecuentes y se derivan de eventos no recurrentes como la venta de una propiedad. Algunos ejemplos de la ganancia ocasional en Colombia son por ejemplo ganarse la lotería o en este caso la diferencia que hay en el valor de una vivienda que vendiste en relación al precio con el que la compraste. A este tipo específico se le conoce como ganancia ocasional en la venta de inmuebles”​

Ejemplo de cálculo:

Imagina que compraste una vivienda por $200 millones de pesos y la vendes por $240 millones. En este caso, estarás generando una ganancia ocasional de $40 millones de pesos. La fórmula básica para calcular esta ganancia es:

Precio de venta - Costo fiscal del activo = Ganancia Ocasional

Declaración de renta y ganancia ocasional

Para declarar correctamente la ganancia ocasional obtenida de la venta de una vivienda, sigue estos pasos:

1. Cálculo de la ganancia: Resta el valor de adquisición del precio de venta, ajustando por mejoras y gastos pertinentes. Por ejemplo, si le colocaste una puerta de seguridad a tu inmueble, el costo de esta se suma al valor total de la propiedad.
2. Uso del formulario 210: Este formulario es esencial para la declaración de renta en Colombia y debe ser llenado con precisión para incluir la ganancia ocasional.
3. Pago del impuesto correspondiente: Una vez declarada, la ganancia ocasional debe ser pagada de acuerdo con los plazos fiscales establecidos por la DIAN, detallados en su calendario tributario.

Exenciones específicas

Según la reforma tributaria de 2023, la ganancia ocasional por la venta de la primera vivienda de habitación está exenta de impuestos hasta las primeras 13,000 UVT ($611,845,000 en 2024), siempre y cuando la propiedad haya estado bajo tu posesión durante al menos dos años.

Estrategias para manejar la ganancia ocasional

Planificar adecuadamente la compra y venta de propiedades puede reducir significativamente tus obligaciones tributarias. Algunas estrategias incluyen:

• Venta en momentos de menor ingreso ordinario: Esto puede ayudar a minimizar el impacto fiscal.
• Reinversión en nueva propiedad principal: Reinvertir las ganancias puede ofrecer beneficios fiscales.
• Mantenimiento de documentación exhaustiva: Justificar todos los cálculos en la declaración de renta es esencial.

Importancia de la asesoría profesional

Consultar con un contador público es fundamental para asegurarte de que todos los registros estén correctamente establecidos y evitar problemas con las autoridades tributarias. Un experto puede asesorarte sobre las implicaciones específicas para tu situación y ayudarte a declarar correctamente tu ganancia ocasional por la venta de inmuebles.