Vacancia en centros comerciales cae a su nivel más bajo en cinco años

La vacancia en centros comerciales de Bogotá bajó a 7,9% y alcanzó su nivel más bajo en cinco años, en un mercado donde el consumo repunta, pero la ocupación se concentra en los activos mejor ubicados. El dato refleja una recuperación sostenida del retail físico, aunque también confirma que la demanda no se distribuye de manera homogénea entre formatos, zonas y proyectos.

El contexto ayuda a explicar el movimiento. Según las cifras citadas en el insumo, las ventas del comercio minorista crecieron más de 10% anual durante 2025 y arrancaron 2026 con variaciones cercanas al 8%, apoyadas por una mejora gradual en la confianza del consumidor y una inflación más estable. Ese entorno está favoreciendo el gasto en categorías discrecionales y el regreso del flujo a espacios comerciales físicos.

La recuperación existe, pero no beneficia a todos por igual

La lectura más relevante del mercado no está solo en la caída de la vacancia, sino en dónde ocurre. Las zonas del norte de Bogotá registran niveles cercanos al 3,9%, mientras otras áreas superan el 10%, una diferencia que revela cómo la demanda está premiando corredores con mejor conectividad, mayor densidad poblacional y mezcla de usos entre oficinas, vivienda y servicios.

El mismo patrón aparece entre tipos de activos. Los centros comerciales consolidados muestran vacancias de alrededor de 4,8%, mientras proyectos más recientes presentan cifras considerablemente más altas. La trayectoria, el posicionamiento y la capacidad de atraer tráfico siguen marcando la diferencia.

La ubicación ya no compite sola: ahora pesa la experiencia

El cambio también se nota en la manera en que las marcas están tomando decisiones. La lógica inmobiliaria del retail se está moviendo del tamaño del local y el canon de arriendo hacia variables como tráfico, permanencia y ventas por metro cuadrado.

Juan Carlos Delgado, country manager de Cushman & Wakefield para Colombia, lo resume así: “Hoy las marcas están priorizando espacios que les permitan conectarse con el consumidor más allá de la transacción, maximizando indicadores como tráfico, tiempo de permanencia y ventas por metro cuadrado.” Y agrega: “La ubicación, el flujo y la capacidad de generar experiencias se han vuelto determinantes para la toma de decisiones”.

La declaración es importante porque explica por qué algunos activos están capturando más ocupación que otros. La competencia dejó de girar solo alrededor de metros arrendables y empezó a centrarse en la calidad de la experiencia comercial.

Qué categorías están empujando la demanda

El dinamismo del mercado está concentrado en segmentos muy específicos. Según el análisis citado, las categorías que más están jalonando la demanda de espacios son:

• Moda, con formatos más flexibles y rotación rápida
• Gastronomía, con propuestas experienciales
• Tecnología, enfocada en interacción y demostración
• Entretenimiento, como motor de tráfico
• Salud y bienestar
• Servicios financieros y de conveniencia 

Ese mix confirma una transformación de fondo: el centro comercial ya no funciona solo como lugar de compra, sino como destino híbrido donde comercio, ocio, servicios y experiencia conviven.

El consumidor está rediseñando el punto de venta

El comportamiento del visitante también cambió. El insumo reporta mayor tiempo de permanencia y más frecuencia de visita en activos con oferta diversificada, una tendencia que impacta positivamente las ventas por metro cuadrado.

La respuesta de los retailers está siendo concreta: locales más eficientes, ubicaciones de alto flujo, estrategias omnicanal y tiendas con diseños más abiertos, flexibles y apoyados en tecnología y analítica para mejorar conversión. La tienda física ya no compite solo con otra tienda: compite con la expectativa del consumidor de vivir algo más completo.

Bogotá entra a 2026 con un mercado más selectivo

De cara al resto del año, Cushman & Wakefield anticipa una demanda activa, sobre todo en activos bien ubicados y diferenciados. La ciudad mantiene ventajas claras en escala, densidad de consumo y capacidad para atraer nuevas marcas.

Pero la conclusión más útil para operadores e inversionistas es otra: el mercado retail en Bogotá sí se está recuperando, aunque lo está haciendo con criterios más exigentes. La baja vacancia no significa que todos los centros comerciales estén ganando; significa que los mejor posicionados están capturando una demanda cada vez más selectiva. En 2026, esa diferencia será la que defina quién retiene tráfico, quién sostiene ingresos y quién logra valorización real.