Vivienda propia no garantiza acceso al crédito en Colombia

Cerca de 9 millones de colombianos son propietarios de vivienda, pero menos del 10% tiene financiación asociada a ese inmueble, según cifras de ANIF. La paradoja es que una parte de esos propietarios sigue encontrando barreras para acceder a crédito formal incluso cuando cuenta con patrimonio que podría servir como respaldo.

Esa brecha está abriendo espacio al crédito con garantía inmobiliaria, un modelo que permite utilizar inmuebles libres de deuda como respaldo para obtener liquidez. En el caso de aluri, el 100% de sus clientes había intentado conseguir financiación en otra entidad antes de llegar a la plataforma y había sido rechazado.

Crédito con garantía inmobiliaria abre una alternativa para independientes

En sus primeros 11 meses de operación, aluri reporta desembolsos por $14.000 millones. El perfil de sus usuarios muestra dónde persisten las principales barreras: 85% pertenece a estratos 2 y 3, 80% son trabajadores independientes y más de 90% tiene ingresos informales o difíciles de demostrar.

Además, 20% nunca había accedido a un crédito empresarial. El 90% de los recursos se ha destinado a capital de trabajo y expansión de negocios, mientras 10% corresponde a reorganización de deudas, principalmente con prestamistas informales.

“Hay personas que tienen una propiedad, un negocio y capacidad para generar ingresos, pero aun así el sistema tradicional no les presta lo que necesitan. El problema no siempre es la capacidad de pago, sino cómo se demuestra esa capacidad dentro de los modelos tradicionales”, explicó Óscar Zapata, CEO de aluri.

El gota a gota aparece cuando se cierra el crédito formal

Según información de la compañía, el 100% de sus clientes afirma que su siguiente alternativa habría sido el gota a gota, mientras 10% llegó a la plataforma para reemplazar una obligación que ya tenía con prestamistas informales.

Aluri señala que estos préstamos informales pueden alcanzar tasas de hasta 500% anual, frente a un promedio de 26% anual en créditos respaldados por inmuebles. La comparación proviene de la propia empresa, pero ilustra el costo que puede enfrentar un trabajador independiente cuando queda fuera de los canales formales de financiación.

La vivienda empieza a convertirse en fuente de liquidez

Hasta ahora, aluri reporta haber movilizado más de $40.000 millones en inmuebles como garantía, con un valor promedio de $600 millones por propiedad y una tasa de default de 0% en los créditos otorgados.

“La finca raíz puede convertirse en un puente entre patrimonio y liquidez. En Colombia hay millones de hogares con vivienda propia y, al mismo tiempo, personas que necesitan capital para hacer crecer sus negocios”, agregó Óscar Zapata.

Para los inversionistas, la plataforma reporta una rentabilidad promedio estimada superior al 20% efectivo anual en las operaciones respaldadas por activos.

El problema está también en cómo se evalúa al independiente

El crecimiento del crédito con garantía inmobiliaria revela una discusión más amplia sobre inclusión financiera.

Los modelos tradicionales suelen depender de variables como ingresos demostrables, historial crediticio y estabilidad laboral. Para independientes, pequeños empresarios y personas con ingresos variables, cumplir esos criterios puede ser difícil incluso cuando poseen activos y generan flujo de caja.

El inmueble aparece entonces como una variable adicional para evaluar riesgo y abrir acceso a capital. Pero utilizar una vivienda como garantía también exige prudencia: el patrimonio familiar queda directamente expuesto al cumplimiento de la obligación.

El dato de los 9 millones de propietarios muestra una oportunidad relevante para el sistema financiero. La discusión no es únicamente cómo ampliar el crédito, sino cómo convertir patrimonio inmovilizado en liquidez mediante modelos formales, transparentes y con una adecuada evaluación del riesgo.