Presupuesto 2026: claves del presupuesto de propiedad horizontal

La organización del presupuesto de propiedad horizontal para 2026 entró en su recta final en cientos de edificios y conjuntos del país. Aunque este proceso ocurre cada año, muchos residentes desconocen qué gastos deben incluirse, quién los aprueba y qué obligaciones corresponden a propietarios y arrendatarios, lo que genera dudas recurrentes sobre las cuotas y su uso.

¿Qué debe incluir el presupuesto de propiedad horizontal?

Según explica Amable Rivas, gerente general de ComunidadFeliz, el presupuesto debe ser realista, detallado y orientado a garantizar la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes. “La Ley 675 establece que el administrador y el Consejo de Administración deben construir y presentar el presupuesto para aprobación en la Asamblea”, señala.

El documento debe contemplar cinco grupos de gastos esenciales:

1. Expensas comunes necesarias

Incluyen seguridad, mantenimiento, reparación, reposición, conservación y vigilancia de bienes comunes. Son obligatorias para garantizar la operación del conjunto.

2. Expensas comunes ordinarias

Cubren servicios del funcionamiento diario: aseo, vigilancia, nómina, servicios públicos de áreas comunes y mantenimientos preventivos.

3. Fondo de imprevistos

Debe ser mínimo el 1 % del presupuesto total, destinado a contingencias.

4. Mantenimiento y reposición

Incluye mantenimientos preventivos y correctivos de activos como ascensores, bombas y sistemas hidráulicos.

5. Gastos de personal

Nómina y seguridad social de empleados: administrador, aseo, vigilancia y otros colaboradores.

Lo que NO va en el presupuesto

No se deben incluir gastos que no sean expensas comunes necesarias, como:

• Embellecimiento no esencial

• Mejoras estéticas

• Obra nueva no indispensable

Estos se financian con expensas extraordinarias, las cuales deben aprobarse con mayoría del 70 % de coeficientes.

Tampoco se incluyen gastos de bienes privados, como reparaciones internas de apartamentos o locales, responsabilidad del propietario o, si se pacta, del arrendatario.

Propietarios vs. arrendatarios: ¿quién paga qué?

Rivas aclara una confusión frecuente: “Las expensas ordinarias generalmente corresponden al arrendatario, porque derivan del uso de los bienes comunes. Las extraordinarias son del propietario”.

Esto significa:

• Arrendatario: paga expensas ordinarias (uso cotidiano).

• Propietario: paga expensas extraordinarias (inversiones, reparaciones mayores).

• Ambos son solidarios ante la copropiedad.

Cómo se aprueba el presupuesto: las cuatro etapas clave

El proceso oficial comprende:

1. Elaboración: administrador y contador preparan el documento.

2. Revisión: el Consejo de Administración lo analiza y sugiere ajustes.

3. Socialización: se presenta en la convocatoria a la Asamblea General Ordinaria.

4. Aprobación: la Asamblea vota y define el presupuesto definitivo.

Derechos y deberes de residentes y propietarios

Tecnología para presupuestos más transparentes

Rivas señala que plataformas digitales están transformando este proceso “Con ComunidadFeliz logramos un control financiero real y transparente: elaboramos el presupuesto, registramos movimientos y generamos reportes para Asamblea y veeduría, además de mejorar la comunicación con residentes”, afirma.

La digitalización evita errores, agiliza votaciones y fortalece la confianza en la administración.

¿Por qué importa un buen presupuesto?

La cuota de administración depende directamente de este ejercicio. Un presupuesto desfinanciado puede terminar en deterioro de zonas comunes, aumento de morosidad y disminución del valor de los inmuebles.

Por el contrario, una planeación adecuada garantiza servicios estables, infraestructura en buen estado y decisiones basadas en datos.